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Cuando no se puede poner en el suelo al menos el 20% en una hipoteca, por lo general va tiene que pagar el seguro hipotecario privado (PMI). PMI protege al prestamista contra el riesgo adicional que está tomando por préstamos a alguien que tendría poco que perder al alejarse de su casa y la hipoteca, ya que muchos prestatarios irremediablemente bajo el agua hicieron después de la explosión de la burbuja de la vivienda. Aunque PMI es un gasto mensual adicional de que los prestatarios no gozan de pagar, es mejor que la alternativa tradicional: no ser capaz de obtener una hipoteca en absoluto hasta que haya suficiente para poner el 20% inicial de una casa.
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Hoy, sin embargo, algunos prestamistas ofrecen programas de bajo pago inicial en hipotecas que le permiten evitar PMI - y no estamos hablando sólo de los préstamos VA, que sólo están disponibles para los compradores de vivienda con la calificación del servicio militar (o, en algunas circunstancias, sus cónyuges). Los bancos, cooperativas de crédito y los prestamistas del mercado en todo el país están ofreciendo alternativas a pagar un seguro de hipoteca. Algunos prestamistas ofrecen los préstamos adicionales, lo que significa que tendrá dos hipotecas; otros cobran tasas de interés más altas o requieren que se contrate una hipoteca de tasa ajustable, cuyas tasas probablemente aumentará en los próximos años. Estas son algunas de las opciones disponibles en el mercado actual y cómo su coste se compara con el pago de PMI.
NASA Federal Credit Union
Si va a comprar un hogar para ocupar como su residencia principal, puede pedir hasta $ 650.000 NASA Federal Credit Union (FCU) para comprar una casa sin tener que pagar el PMI. Eso hace que esta oferta un gran negocio para los propietarios de viviendas en busca de un préstamo jumbo. Con otra sin pago inicial, no-PMI programas, es posible que sólo será capaz de tomar prestado hasta $ 417.000, el límite de préstamo conforme en la mayor parte del país (excepto zonas de alto costo).
Este préstamo está disponible en Washington, DC, y 17 estados: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, Carolina del Norte, New Hampshire, Oregón, Pensilvania, Rhode Island, Texas (aunque no se puede utilizar para refinanciar una casa en el estado solitario de la estrella), Virginia, Vermont, Washington y Virginia Occidental. Es un préstamo concatenado y está disponible con tanto de tipo fijo y de tipo variable hipotecas. Tienes que ser miembro-cooperativa de crédito, pero cualquier persona puede unirse a la NASA FCU al convertirse en un miembro de la Sociedad Nacional del Espacio, que es gratuito. (Para más información, véase Cansado de Bancos? Pruebe con una unión de crédito.)
Banco República
Banco República basada en Ky. Louisville, está ofreciendo una hipoteca sin pago inicial sin PMI y sin puntos. El préstamo es un brazo de siete años con una tasa de interés inicial de 4.950%. Esta tasa es significativamente más alto que el de mercado prestamista SoFi (abreviatura de Finanzas Sociales). También es mucho más alta que la tasa anunciada de Wells Fargo en un ARM 7/1, que está a sólo 3,5%, pero requiere un pago de 25% hacia abajo. El programa de préstamo más caro podría ser una buena opción para usted si usted no califica para las opciones menos costosas.
Su pago mensual con este préstamo del Banco República sería de $ 495 puntos de cada $ 100.000 prestado durante los primeros siete años; después de que la tasa de interés se ajusta una vez al año en base a la tasa preferencial, que actualmente es del 3,5%, más un margen del 0,50% (por eso se llama un ARM 7/1). Usted puede pedir prestado hasta $ 417,000 con este préstamo, que es sólo para las compras (no refinancie). El hogar debe ser su residencia principal.
Sofi
Sofi le ponen los compradores de vivienda por tan sólo el 10% de un préstamo de $ 3 millones y evitar PMI. No hay comisiones de apertura, tampoco. Se puede utilizar una hipoteca SoFi para comprar una residencia principal o segunda vivienda (pero no una propiedad de inversión) en Washington, DC, y 25 estados: Alabama, California, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Idaho, Illinois, Indiana, Maryland, Minnesota, New Hampshire, Nueva Jersey, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virginia, Washington, Wisconsin y Wyoming. (Para más información, véase Sofi: lo que usted debe saber acerca de este prestamista alternativo.)
Sofi cobra a los prestatarios una tasa de interés ligeramente superior a cambio de no tener que pagar el PMI. Michael Tannenbaum, vicepresidente de la hipoteca a Sofi, dice que en una hipoteca de tasa fija a 30 años con un 20% hacia abajo, mejor tasa de Sofi, el 1 de abril, 2016, sería 3,875%; si se pone un descenso del 10%, la tasa aumenta a 4,125%. Del mismo modo, si usted eligió un ARM 7/1 con un 20% hacia abajo, su tasa sería de 3,125%, mientras que sería 3,625% si se pone un descenso del 10%.
Cooperativa de Crédito de San Francisco
Con PoppyLoan de San Francisco Federal Credit Union, los compradores de vivienda que trabajan en el Condado de San Francisco o el Condado de San Mateo y que vale la pena comprar una casa de hasta $ 2 millones en cualquiera de los nueve condados del Área de la Bahía se puede poner en el suelo 0% sin tener que pagar el PMI. Este préstamo es un ARM 5/5 amortizan durante 30 años. Eso significa que la tasa de interés inicial se fija por cinco años, y después de que la tasa sólo se ajusta una vez cada cinco años. La tasa de interés no aumentará en más de un 2% cada cinco años, y no va a aumentar en más de un 6% total sobre la vida del préstamo.
A cambio de poner el 0% abajo, tendrá que pagar una cuota de inicio del 1% del monto del préstamo, o $ 1,000 por cada $ 100.000 prestado. Si estaba pidiendo prestado $ 700.000 (una suma razonable en una ciudad donde el precio promedio de una casa es más de $ 1,1 millones), se podría obtener una tasa de interés del 3,75% si su puntuación de crédito es de 740 o superior. Sus costos de cierre estarían cerca de $ 19.000 incluyendo la comisión de apertura de préstamo a valor de $ 7.000. Su pago mensual inicial sería de $ 3,241.81. La tasa está cerca de la mitad de un punto por encima de la tasa promedio nacional de 5/1, pero eso no es una mala solución de compromiso para hacer a cambio de que su tasa de ajustar sólo una vez cada cinco años, en lugar de una vez cada año.
En cuanto a las hipotecas se refiere, este es un riesgo relativamente bajo debido a que el tipo de interés no va a aumentar con frecuencia. Pero teniendo en cuenta los altos precios de la vivienda en el área de la bahía, incluso un aumento del 2% en una hipoteca de $ 700.000 significa un salto de casi $ 850 por mes. Este préstamo requiere una cuenta de depósito municipal (también llamada una cuenta de depósito), lo que significa que tendrá que pagar sus impuestos a la propiedad y el seguro para el prestamista cada mes con su pago de la hipoteca, y va a convertir ese dinero a su agente de seguros y recaudador de impuestos locales cuando sus cuentas se deben. Debe ser la compra de una casa (no financiar de nuevo) que va a vivir en como su residencia principal.
American United
Programa de Propietario Flex de American United deja prestatarios Nueva Jersey ponen tan poco como 3% abajo en una hipoteca de tasa fija a 30 años, evitando el pago de PMI y sin puntos. Usted necesitará una cuenta de crédito de al menos 680, y lo máximo que puede pedir prestado es $ 417.000. A cambio de poner nada hacia abajo, tendrá que pagar una tasa de interés que es ligeramente superior a la tasa fija de 30 años actual del banco de 3.625%. El hogar debe ser su residencia principal, y hay que subir con el 3% de pago a ti mismo - no puede ser un regalo.
Otras opciones-PMI gratuito
Si ninguna de las opciones anteriores funciona para usted, aquí hay cuatro más para investigar:
Travis Credit Union - compradores de vivienda del norte de California pueden evitar hacer un pago inicial o el pago de PMI por conseguir un préstamo concatenado para el cual el 95% de la cantidad del préstamo es la primera hipoteca y el 5% restante es una segunda hipoteca.
Montaña América del Credit Union - Utah, Idaho, Arizona, Nuevo México y Nevada residentes pueden poner tan poco como $ 1,000 en préstamos de hasta $ 275.000 con un ARM 5/1, 7/1 ARM o hipoteca de tasa fija a 30 años.
Eastman Credit Union - prestado hasta el 100% del valor de la casa para comprar una casa con un préstamo fijo o de tasa ajustable en Tennessee y pagar sin PMI.
Columbia Credit Union - Los compradores de vivienda en el estado de Washington puede obtener una hipoteca a cuestas a tasa fija 80/20 con un plazo de hasta 30 años y sin PMI. Para inscribirse, usted debe vivir o trabajar en el estado de Washington o tener un miembro de la familia que lo haga.
Esta no es una lista exhaustiva, por lo que si usted no ve un préstamo aquí que funcione para usted, seguir buscando, sobre todo en los bancos locales y cooperativas de crédito. (Para más información, véase el retorno del 3% -abajo Hipoteca.)
PMI Costo
El costo de PMI depende de la cantidad que anote, su calificación de crédito y el tipo de préstamo. Puede variar desde 0,18% a 2,25% del saldo del préstamo por año, dependiendo de la compañía de seguros de hipotecas y sus características de préstamo y prestatario. Cuanto más se pone abajo y cuanto mayor sea su puntuación de crédito, menor será su tasa; préstamos cuyos pagos no pueden cambiar durante al menos los primeros cinco años (que incluye hipotecas a 30 años con tasa fija, 5/1 y 7/1 ARM, entre otros) también tienen menos costosa PMI. Básicamente, el menos arriesgado su préstamo es desde la perspectiva del prestamista, le cuesta al menos PMI.
Consideraciones tributarias
Su objetivo debe ser conseguir la hipoteca más barata que satisfaga sus necesidades, no para maximizar su ahorro fiscal. Una hipoteca más barato le ahorrará más dinero que una hipoteca más cara que le da una deducción de impuestos más grande. Sin embargo, usted debe ser consciente de las consecuencias fiscales de sus opciones.
Usted puede reclamar una deducción de impuestos para los intereses de la hipoteca, siempre y cuando su hipoteca es de $ 1 millón o menos y siempre que sus deducciones detalladas en el Anexo A totalizan más de su deducción estándar. Eso es a menudo el caso de los propietarios de viviendas, como se puede detallar los impuestos estatales, impuestos de propiedad, donaciones de caridad y los intereses hipotecarios.
Las primas del PMI son deducibles de impuestos también, pero la deducción comienza a eliminar una vez que su ingreso bruto ajustado llega a $ 100,000 ($ 50,000 si usted es casado que presenta por separado), y no se puede deducir de PMI en absoluto si su ingreso bruto ajustado excede de $ 109,000 ($ 54,500 si 're casado que presenta por separado). Si bien es poco probable que la deducción casa-hipoteca de interés va a desaparecer en un futuro previsible, la deducción PMI se vence el 31 de de diciembre de, 2016, aunque puede extenderse como lo ha sido en el pasado.
La línea de fondo
Aunque podría ser tentador para sacar un 0% de enganche hipoteca hoy en día, sobre todo cuando los pagos son similares o incluso inferiores a lo que se paga por hacer un pequeño pago y el pago de PMI, es importante pensar en cómo conseguir que 0 % del préstamo afectará sus finanzas en el largo plazo. La compra de una casa para vivir nunca es una decisión puramente financiera - es emocional, también - pero tomar algún tiempo para considerar las consecuencias financieras antes de firmar el papeleo que resma de hipoteca.
